Räkna på bolån – Så här gör du en bolånekalkyl

Bolånekalkyl

En bolånekalkyl är ett verktyg som hjälper dig att räkna ut hur mycket du kan låna och vad det kommer att kosta dig varje månad när du ska köpa en bostad. Det finns flera faktorer som påverkar hur mycket du får låna, till exempel bostadens pris och värde, din kontantinsats, din inkomst och dina utgifter. Du måste också följa amorteringskraven som innebär att du måste betala av en viss del av ditt lån varje år.

Det finns många olika bolånekalkyler på nätet som du kan använda för att få en uppskattning av din låneförmåga. Till exempel Konsumenternas. Du kan också kontakta olika banker och jämföra deras erbjudanden och räntor. Kom ihåg att den ränta du får är individuell och kan skilja sig från de genomsnittliga räntorna som bankerna visar.

Uppgifter som du behöver för en bolånekalkyl

Om du vill göra en bolånekalkyl behöver du ange följande uppgifter:

När du har fyllt i dessa uppgifter får du se hur mycket du kan låna, vad ditt lån kommer att kosta per månad och år, hur stor belåningsgrad du har och vad den effektiva räntan är. Du får också se hur din månadskostnad påverkas om räntan skulle höjas med 1 procent.

Exempelkalkyl för ett svenskt hushåll

Antag att hushållet består av två personer som har en gemensam inkomst på 50 000 kr i månaden före skatt. De vill köpa en lägenhet i Göteborg som kostar 3 miljoner kronor. De har sparat ihop 450 000 kronor till kontantinsatsen, vilket motsvarar 15 procent av bostadens pris. De behöver alltså låna 2 550 000 kronor till bostaden.

Om de använder SBAB:s bolånekalkyl och antar att de får en ränta på 1,5 procent och amorterar enligt lagens krav, får de följande resultat:

Detta är bara ett exempel och den faktiska kostnaden kan variera beroende på vilken bank man väljer, vilken ränta man får och hur mycket man amorterar. Det är därför bra att jämföra olika alternativ innan man bestämmer sig för ett bolån.

Mall för bolånekalkyl

Nedanstående mall är ifylld med uppgifter från ovan nämnda exempel. Dessa ska du givetvis byta ut för att fylla i dina egna uppgifter istället. Kom ihåg att även räkna ut vad det skulle kosta dig vid t.ex. en räntehöjning. På så sätt kan du vara mer förberedd på en situation där utgifterna skulle stiga. Räkna också ut maximalt räntetak som din hushållsbudget tål.

Bostadens prisKontantinsatsLånebeloppRäntaAmorteringMånadskostnad före skattMånadskostnad efter skatt
3 000 000 kr450 000 kr2 550 000 kr1,5 %1 %9 063 kr7 250 kr
Tabell 1. Mall för bolånekalkyl.

Ta reda på högsta räntan för att klara av lånet

Det beror på hur mycket du har kvar att leva på efter att du har betalat ditt lån och dina andra utgifter. Banken gör en så kallad kvar-att-leva-på-kalkyl (KALP) för att bedöma din återbetalningsförmåga. I den ingår kostnader för lånet, bostaden och skäliga hushållskostnader. Banken kan också använda sig av ett räntegolv, det vill säga en lägsta ränta som de räknar med när de gör kalkylen. Det kan vara högre än den ränta du faktiskt får.

Om vi antar att du har en gemensam inkomst på 50 000 kr i månaden före skatt och att banken använder sig av ett räntegolv på 5 procent, kan vi göra en förenklad beräkning av din högsta ränta. Vi antar också att du har en genomsnittlig skattesats på 30 procent och att dina andra utgifter är 15 000 kr i månaden.

Din inkomst efter skatt är då 50 000 x (1 – 0,3) = 35 000 kr.

Din månadskostnad för lånet med ett räntegolv på 5 procent är (2 550 000 x 0,05) / 12 + (2 550 000 x 0,01) / 12 = 10 729 kr.

Din kvar-att-leva-på-summa är då 35 000 – 10 729 – 15 000 = 9 271 kr.

Om vi antar att banken kräver att du har minst 5 000 kr kvar att leva på efter att du har betalat ditt lån och dina andra utgifter, kan vi räkna ut din högsta ränta som:

(35 000 – 15 000 – 5 000 – (2 550 000 x 0,01) /12) x (12 / (2 550 000 x (1 -0,3))) = 0,067

Förklarat i ord så blir det på följande sätt:

Högsta ränta = (Inkomst efter skatt – Andra utgifter – Minsta kvar-att-leva-på-summa – (Lånebelopp x Amortering) / 12) x (12 / (Lånebelopp x (1 – Skattesats)))

Det betyder att din högsta ränta är ungefär 6,7 procent.

Detta är bara ett exempel och den faktiska beräkningen kan variera beroende på vilken bank du väljer och vilka förutsättningar du har. Det är därför bra att kontakta olika banker och se vad de kan erbjuda dig.

Variablerna för högsta räntan till bolånet

För att underlätta visuellt kommer variablerna presenterade i en tabell. Likt tidigare exempel kan du istället fylla i dina egna variabler och landa i vilken högsta räntan är som din budget klarar av.

VariabelVärde
Inkomst före skatt50 000 kr
Skattesats30 %
Inkomst efter skatt35 000 kr
Lånebelopp2 550 000 kr
Räntegolv5 %
Amortering1 %
Månadskostnad för lånet med räntegolv10 729 kr
Andra utgifter15 000 kr
Kvar-att-leva-på-summa9 271 kr
Minsta kvar-att-leva-på-summa5 000 kr
Högsta ränta6,7 %
Tabell 2. Högst ränta för bolån.

Lån på 2 miljoner månadskostnad

Vi hjälper dig att räkna ut vad ett lån på 2 miljoner i månadskostnad skulle kosta dig med olika räntor och amorteringar. Kredity har använt en bolånekalkyl för att få fram en uppskattning.

Enligt lag måste du amortera på ditt bolån om det är större än 50 procent av bostadens värde eller om din skuldkvot är högre än 4,5 gånger din bruttoinkomst. Amorteringen påverkar din månadskostnad för bolånet, men det är också ett sätt att minska din skuld och öka ditt eget kapital i bostaden.

Här är ett exempel på en tabell med olika räntor och amorteringar för ett lån på 2 miljoner:

RäntaAmorteringMånadskostnad
1,5 %1 %5 000 kr
1,5 %2 %8 333 kr
1,5 %3 %11 667 kr
2 %1 %5 667 kr
2 %2 %9 000 kr
2 %3 %12 333 kr
2,5 %1 %6 333 kr
2,5 %2 %9 667 kr
2,5 %3 %13 000 kr

Tabellen visar bara den effektiva räntan och amorteringen per månad. Den tar inte hänsyn till eventuella avgifter eller skattereduktioner.

Relaterade artiklar

Uppdaterad: 2 December 2023